El papel del notario en la compraventa de una vivienda

Es de conocimiento general que lo más aconsejable al comprar una vivienda es ir al notario a otorgar la escritura de compraventa y llevarla al registro de la propiedad. También es de conocimiento general que los préstamos hipotecarios se hacen en la notaría.

Sin embargo, mucha gente no conoce cuál es la verdadera función del notario.

Tres ideas esenciales para entender las funciones del notario:

La primera idea que hay que tener clara es que el notario no es un abogado.

La segunda idea importante es que el notario ha de ser “neutral” cuando revisa la escritura que se firma.

La tercera idea importante es que el notario da fe de que determinadas personas quieren celebrar un negocio, lo celebran y las condiciones bajo las que dicho negocio se celebra.

Apliquemos estas tres ideas a la práctica, el notario ante una compraventa:

En el otorgamiento de una escritura el notario se “limita” a comprobar la identidad de las partes para asegurarse que quien firma es quien dice ser. El notario también se asegura que ambas partes están de acuerdo en que están celebrando el negocio de la compraventa (no cabe luego alegar que creía que iban a firmar una permuta, por ejemplo). Finalmente, el notario se asegura que las partes entienden las condiciones bajo las que se compra/vende; por eso suelen repasar las condiciones más importantes del contrato de compraventa.

El notario no es un abogado y debe mantener una “neutralidad” en su actuar, por lo que no va a comprobar si en la situación concreta de las partes a lo mejor era más conveniente firmar otro tipo de contrato (a lo mejor, una opción de compra, o una compra a plazos, etc) , ni va a considerar la fiscalidad del negocio (si habría una solucion que pagase menos impuestos), ni va analizar si las cláusulas son “injustas” para una de las partes, etc.

Si el notario hace alguna de las cosas que acabo de enumerar es porque da un muy buen servicio (que le diferenciará de sus competidores y hará que tenga más clientes), pero no está obligado a ello.

Excepción: cláusulas nulas por abusivas.

Recientemente, se les ha añadido a los notarios una nueva función, que es la de colaborar en la protección del consumidor respecto de condiciones generales. Por ello, ahora los notarios si tienen el deber de informar al consumidor respecto de la existencia de una cláusula declarada nula por los tribunales en el contrato y denegar su inclusión en la escritura.

Pero esta idea que parece tan sencilla, no lo es. Lo cierto es que sólo deberían informar y negarse a incluir cláusulas declaradas nulas y que hayan sido inscritas en el Registro de Condiciones Generales como tales. El problema es que sólo una pequeña parte de las condiciones que están siendo declaradas nulas están siendo inscritas en el Registro.

Es por ello, que tampoco podemos confiar 100 % en que el notario nos va a asesorar lo mismo que un abogado frente a condiciones abusivas.

 

Para leer más sobre el papel del notario: https://www.notariofranciscorosales.com/identidad-digital-y-notarios

 

 

Nulidad de cláusulas suelo

Es de público conocimiento que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó en diciembre de 2016 una sentencia declarando que en el caso de una cláusula suelo declarada nula por un juez español, el banco debe recalcular los intereses desde el otorgamiento de la hipoteca. Es decir, las consecuencias de la nulidad de la cláusula se retrotraen a la fecha de firma del préstamo hipotecario.

¿SIGNIFICA ESTO QUE LOS BANCOS VAN A EMPEZAR A LLAMAR A LOS CLIENTES PARA RECALCULAR LOS INTERESES?

No. Más bien se espera todo lo contrario.

La experiencia es que los bancos han preferido ir a juicio a reconocer la nulidad de las cláusulas suelo extrajudicialmente. Ahora que la nulidad les sale aún más cara es de esperar que las entidades financieras aún se resistan más a reconocer la nulidad de sus cláusulas.
En todo caso, lo que se estima va a pasar es que los bancos van a aumentar sus esfuerzos en convencer a sus clientes para firmar acuerdos privados extrajudiciales. Ante esta posibilidad se recomienda:
1.- desconfiar de todo acuerdo que proponga la entidad financiera, leyendo con sumo cuidado todo documento.
2.- solicitar un cuadro de amortización de lo pagado comparándolo con lo que se debió pagar.
3.- comprobar que el acuerdo incluya el pago de intereses de las cantidades indebidamente pagadas.
4.- buscar asesoramiento legal previamente a firmar ningún documento.

¿QUÉ DEBO HACER SI TENGO UNA CLÁUSULA SUELO?

La respuesta dependerá de su situación jurídica:

a) Si nunca interpuso una demanda o incluso tiene la hipoteca pagada. Esta es la solución más clara.

Lo primero ha de ser siempre intentar una solución amistosa. Podemos empezar por solicitar una cita con el director del banco y llevar en mano – para que nos entreguen una copia con el recibí y la fecha – una carta reclamando la nulidad de la cláusula suelo y el recalculo de los intereses.

Si esta reclamación no es atendida afirmativamente, entones pueden dirigir la misma reclamación al Defensor del Cliente – o al Departamento de Atención al Cliente – de la entidad financiera. Al enviar la reclamación hay que hacerlo siempre de forma que uno conserve un recibo de la carta enviada y la fecha de presentación en el departamento correspondiente.

Si tampoco así nos aceptan la reclamación, podemos enviar la misma al Defensor del Cliente del Banco de España.

Agotadas todas las vías amistosas, ya sólo nos queda interponer el correspondiente procedimiento judicial.

En el caso de que la entidad financiera no le proporcione la información económica, siempre puede hacerse una idea con las herramientas que hay en internet. Por ejemplo, utilizar el simulador de la Junta de Andalucía que puede encontrar en http://www.easp.es/clausulasuelo/.
También puede acudir al simular de la OCU parea préstamos posteriores al 2001 (http://www.ocu.org/dinero/hipotecas/calculadora/calcula-clausulas-suelo) o el simulador para préstamos firmados desde enero de 1991 y que ya hayan finalizado sin refinanciaciones (http://www.ocu.org/dinero/hipotecas/calculadora/clausulas-suelo-fin-contrato).

b) Si se encuentra incurso en un procedimiento judicial: hable con su abogado para reclamar la aplicación de la sentencia del TJUE en su procedimiento.

c) Si es de aquellas personas afectadas por una sentencia ya firme: consulte con un abogado las posibilidades de su caso. En todo caso, siempre se puede estudiar la posibilidad de responsabilidad patrimonial del Estado por vulnerar el derecho comunitario.

En todo caso, si le aceptan la reclamación y se recalculan los intereses, ¡¡¡no se olvide de revisar su impuesto de la renta!!!

 

Si tiene cualquier duda, contacte con nosotros y pida una cita.

Claúsulas abusivas en los préstamos hipotecarios

Cada vez son más las personas que se acercan al despacho para que les llevemos sus asuntos respectos a cláusulas abusivas en sus préstamos hipotecarios.

Animados por esta experiencia, vamos a ir publicando las fichas informativas preparadas por los notarios y registradores sobre las claúsulas ya declaradas nulas por abusivas.

En este post vamos a publicar las fichas dedicadas a las cláusulas suelo:

En posteriores entradas iremos subiendo el resto de las fichas.

Professional Excellence Awards to Yolanda Palencia

INSTITUTE AWARDS FOR PROFESSIONAL EXCELLENCE AWARDS

The Institute for Professional Excellence awards every year the Gold Star to the best companies and professionals in Spain.

 Companies that are able to innovate and foster good economic and social development, with a total quality oriented in all its actions philosophy, presenting positive trends commitment to continuous improvement and respecting Corporate Social Responsibility (CSR).
Companies and professionals who receive this award will become a model and leader in its field both nationally and internationally.