¿Cómo nos afecta el urbanismo en nuestras vidas?

Efectos del urbanismo en nuestra vida diária.

Teniendo en cuenta que el urbanismo regula el derecho a edificar y que la compra de la vivienda/local es la principal inversión de un particular, o una empresa, el urbanismo nos afecta de una forma esencial en nuestras vidas.
Ya hemos visto un ejemplo de cómo el urbanismo nos puede afectar negativamente cuando hemos adquirido algún inmueble afectado en un caso de corrupción urbanística.
Pero, además, el urbanismo nos afecta de muchas otras maneras. Conocerlas es importante para estar prevenido de los momentos en que vamos a necesitar de un profesional en la materia.
Obviamente, cuando se está tramitando un plan urbanístico, sea el que sea, que afecte a un suelo de nuestra propiedad, nunca se puede dar nada por sentado, ni siquiera el que nos van a mantener los derechos que tenemos.

La administración dispone del “ius variandi”. Es decir, el derecho a modificar el planeamiento, sin que los cambios den derecho a indemnización a los propietarios del suelo. La razón de este derecho a revisar la planificación urbanística estriba en que el Ayuntamiento vela por el interés general, que puede haber cambiado con los años.
Así, tu suelo puede estar calificado como de residencial en un plan (es decir, se pueden construir viviendas en él) y en el nuevo plan puede aparecer como zona para un parque público.
También hay que tener en cuenta que los planes generales de ordenación urbanística se mueven con planos a escala municipal y que cometer errores “pequeños” es muy fácil. Por ejemplo, que el jardín de una vivienda aparezca en el plan propuesto como zona verde pública, cuando es zona verde privada.
Siempre que se tramite un nuevo Plan General municipal es esencial acercarse al Ayuntamiento para comprobar cómo sale regulados los inmuebles que se tengan – en propiedad o alquiler- para estar prevenido y, en su caso, presentar alegaciones. Si no se es residente en el municipio, lo mejor es contratar un profesional que vele por tus intereses en la tramitación del Plan.

Una vez aprobado el nuevo Plan, si su regulación es contraria a nuestros intereses, no todo está perdido y caben vías de defensa.

Puesto que gran parte de esas vías de defensa están sometidas a un plazo, es esencial darse prisa en ponerse en manos de un abogado que estudie nuestra situación y comience a tomar medidas para solucionar el conflicto.

Hay que tener en cuenta que la regulación de un plan puede afectar a una vivienda particular, a un edificio, a una urbanización (o comunidad de propietarios), a empresas, etc. Puede afectar al derecho a edificar de nuevas, o a lo ya construido. Por ejemplo, el Plan estableciese que no puede haber terrazas que sobresalgan en la fachada en el primer piso de los edificios. Toda vivienda con una terraza en el primer piso quedaría, como mínimo “fuera de ordenación”, e incluso habría situaciones donde habría que derruir la terraza existente.

Y puede afectar tanto al derecho a construir, como a utilizar lo construido. Por ejemplo, el caso que la normativa del Plan estableciese que a partir de la entrada en vigor del mismo las oficinas no pueden establecerse más allá de una segunda planta.

Pero también hay otras muchas circunstancias en que el derecho urbanístico nos afecta.

Ejemplos de actividades ordinarias de cualquier particular, empresa o comunidad de propietarios que se ven afectadas por el derecho urbanístico son:

– En la compra de una vivienda o local.

Cuando tras el laborioso proceso de buscar una vivienda, o local, se encuentra lo que se está buscando, no basta con ir al Registro de la propiedad y pedir una nota simple. No basta con asegurarse que haya licencia de obras y/o licencia de primera ocupación.
No siempre los Ayuntamientos o los promotores anotan en el Registro las “cargas urbanísticas” y éstas recaen sobre el inmueble, sea quien sea el propietario, se hayan inscrito o no.
Una afección (o carga urbanística) típica son los gastos de urbanización. Por ejemplo algo así en el Registro de la Propiedad: “La presente finca queda afecta al pago de la liquidación definitiva de la cuenta de la reparcelación, siendo el importe del saldo de la cuenta provisional de la reparcelación de X euros, correspondiéndole a la finca una cuota porcentual en la cuenta de liquidación de Y%”.
Para evitarse sustos con esta carga, lo mejor es pactar expresamente en el contrato/escritura de compra que la vivienda/local se adquiere también “libre de cargas urbanísticas”, puesto que los juzgados han interpretado que la frase habitual de “libre de arrendamientos y cargas” no incluye este tipo de las urbanísticas.
Una previsión como la descrita no exonera al comprador – no te exonera a ti – de tener que abonar esas cargas si te las reclama el Ayuntamiento (lo que permitirá será, luego del pago, reclamárselas al vendedor), por lo que es mejor conocer anticipadamente su posible existencia y su cuantía.
Pero, además, también es importante acudir al Ayuntamiento y comprobar el Plan General por si cerca de la vivienda se prevé en el futuro el paso de una vía rápida (tipo autovía o autopista), o un gran centro comercial justo enfrente que vaya a dificultar el aparcamiento, o una zona de copas cerca que genere mucho ruido por la noche, etc.

– Entidades urbanísticas de colaboración.

Otro tema muy importante del que hay que cerciorarse antes de comprar un inmueble es saber sobre quién recaen los gastos de mantenimiento de la urbanización (asfaltado, aceras, parques, farolas, etc). Si son responsabilidad del Ayuntamiento, o si son responsables los vecinos y hay que pagar cuotas a una Entidad Urbanística Colaboradora (EUC). En este último caso habrá que tener en cuenta que, además de la hipoteca y los gastos de comunidad, habrá que abonar una cuota periódica a la EUC, que puede ser mucho más alta de lo esperado si hay muchos jardines en los alrededores, por poner un ejemplo.

– Licencia de obra mayor y menor o actuación comunicada.

Antes de hacer cualquier tipo de obra, o reforma, por pequeña que sea, es necesario solicitar licencia, o presentar una actuación comunicada. Incluso para pintar por dentro una vivienda.
La distinción entre otra mayor y menor depende mucho de cada Ayuntamiento, que es quien fija el concepto, los requisitos para la solicitud y las tasas.
Por regla general, si la obra implica afectar a elementos de estructura del inmueble, será necesario el proyecto firmado por un técnico, y será obra mayor.
La diferencia fundamental en lo que a tramitación se refiere es que en la licencia de obra menor – o actuación comunicada – generalmente, tras el transcurso de 15 días (por regla general) sin que el Ayuntamiento la haya denegado, la licencia se entiende otorgada y se pueden comenzar las obras.

En la licencia para obra mayor, además de mayor número de papeles y tasas, no se puede comenzar la obra hasta que el Ayuntamiento otorga la licencia o transcurren los tres meses de tramitación del expediente (plazo de tres meses que se aplica si el Ayuntamiento no ha previsto otro expresamente).
Comenzar la obra amparado en el transcurso de los tres meses implica siempre un riesgo, porque en ningún caso se adquiere la licencia por el mero transcurso del tiempo si lo que se solicita es contrario al planeamiento. Es decir, si el arquitecto, o el propietario se equivocan y la licencia se pide para una obra contraria al planeamiento, se ejecuta la obra tras los tres meses de espera y luego el Ayuntamiento resuelve que la obra es contraria a planeamiento, no sólo te pueden obligar a derruir la obra, sino que te impondrán una sanción.
Es importante tener en cuenta que, salvo que se pida el visado urbanístico al Colegio técnico competente (arquitectos superiores, o técnicos) y se abonen las tasas añadidas correspondientes, el técnico no certifica con su proyecto que se cumple la normativa urbanística, por lo que el responsable de la sanción será el propietario del inmueble.
Por eso, cuando se trata de obras mayores es mejor contar con el asesoramiento jurídico de un abogado, que informe sobre el cumplimiento de la normativa urbanística y los riesgos en caso de obras cuya legalidad no esté clara. Si además ese abogado tiene una mentalidad proactiva, como los especializados en asesoría jurídica preventiva, le podrá asesorar sobre como prepararse por si el Ayuntamiento resolviese finalmente en contra de la petición de licencia.

– Licencia para asuntos medio ambientales, como los relativos a jardinería.

Poca gente conoce que, normalmente, para podar, talar, trasplantar, cierto tipo (o todo tipo) de plantas y/o árboles en jardines privados es necesario solicitar licencia ante el Ayuntamiento.

Otras actividades muy comunes para las que son necesarias tramitar licencias ante el Ayuntamiento, afectando a normativa urbanísticas, son para la apertura de un negocio, o para el cambio de uso de un inmueble de local a vivienda (o viceversa).
En todos estos momentos y otros muchos más, el contar con un asesor jurídico es muy importante, pero que también esté especializado en derecho administrativo y urbanismo es esencial.
Si además ejerce la Asesoría Jurídica Preventiva podrás estar mucho más tranquilo porque al mismo tiempo que te asesora sobre el planeamiento urbanístico en el municipio, en la redacción de los contratos, en la obtención de las licencias ante el Ayuntamiento, etc. te informará de los posibles riesgos que una decisión concreta pudiera tener (si, por ejemplo, te decides a hacer una obra cuya legalidad no está totalmente clara) y te ayudará a preparar por anticipado tu defensa, por si finalmente llegase a ser necesaria.
En Ypama Abogados nos preciamos de aportar este mayor valor, este completo servicio jurídico, a nuestros clientes.
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