Derecho Inmobiliario

Cuando uno lee “Derecho inmobiliario”, le viene a la mente derecho sobre compraventas, arrendamientos, comunidades de propietarios y hasta urbanismo.

Sin embargo, el derecho inmobiliario es mucho más que eso. Abarca todo lo relativo al derecho de propiedad, la posesión, la división de cosa común, derechos reales (más tarde explicaremos qué son), reclamaciones a promotores y constructores, agrupación y segregación de fincas, deslindes y amojonamientos, contratos de permuta por obra futura, escrituras de obra nueva y/o división horizontal, expedientes de dominio y actas de notoriedad, interdictos, daciones en pago, ejecuciones hipotecarias, etc.

En Ypama Abogados tenemos gran experiencia en estos temas, puesto que el negocio familiar de la socia fundadora es el inmobiliario. Pero además, somos asesores de promotoras, constructoras e inmobiliarias, lo que nos hace expertos en estos negocios.

Compraventas.

En internet uno puede encontrar mucha información sobre las compraventas y esto anima a mucha gente a realizarlas sin el asesoramiento de un profesional, pero nada sustituye a la experiencia de un abogado especializado.

Por ejemplo, en la la página del Sr. Notario de Irún, D. José Antonio Hebrero Hernández existe un blog con mucha información muy interesantes, e incluso  formularios muy interesantes: http://tuguialegal.com/formventas/.

Modelos de Contratos de Compraventa:

  • Venta de finca urbana con precio alzado pagado al contado
  • Venta de finca urbana con precio por unidad de medida al contado
  • Venta de vivienda sobre plano por promotor inmobiliario
  • Venta de vivienda construida por promotor inmobiliario
  • Venta con entrega de arras o señal
  • Venta con entrega de anticipo del precio sin constituir arras o señal
Pero los blog proporcionan información general. No contemplan supuestos con problemas especiales. Así, en casi ningún blog de internet aconsejan antes que nada de realizar una comprobación previa de la legalidad urbanística del inmueble, algo esencial si compra en la Costa del Sol y sobre lo que puedes leer más aquí.

También queremos hacer dos avisos respecto a los modelos de contratos: El primero es que los modelos son la base de la que partir para realizar un buen contrato, pero luego hay que “ajustarlos” a las necesidades de cada caso. El segundo aviso es que hay que tener en cuenta que los contratos son “un todo” y que si se modifica una cláusula, hay que revisar el resto para comprobar si el contrato sigue siendo coherente en su totalidad.

Tener un modelo está bien para conocer de qué se está hablando y qué temas tiene que negociar con el comprador/vendedor, pero es mejor que el contrato final lo redacte un abogado especializado.

¿Sabías que la frase típica de “libre de cargas” que se incluye en los contratos tipo, no te libra de las cargas urbanísticas? En Ypama Abogados te asesoraremos sobre este tema y otros que no vienen en las guías.

Arrendamientos.

De nuevo, también sobre este tema encontramos información y formularios en http://tuguialegal.com/formarrendamientos/

I

Modelos de contratos:

  • Arrendamientos de vivienda con duración inferior a cinco años:
    • Vivienda amueblada, pago de renta mediante transferencia bancaria y actualización de renta según pacto a partir del 6º año.
    • Vivienda amueblada, pago de renta mediante transferencia bancaria y actualización de renta según Ley a partir del 6º año.
    • Vivienda amueblada, pago de renta en efectivo y actualización de renta según pacto.
    • Vivienda amueblada, pago de renta en efectivo y actualización de renta según Ley.
    • Vivienda NO amueblada, pago de renta mediante transferencia bancaria y actualización de renta según pacto.
  • Arrendamientos de vivienda con duración superior a cinco años:
    • Vivienda amueblada, pago mediante transferencia bancaria y actualización de renta según pacto.
    • Vivienda amueblada, pago mediante transferencia bancaria y actualización de renta según Ley.

Actualmente el tema que mayor número de consultas provoca en los despachos de abogados es la forma de conseguir cobrar a un inquilino que no paga, o de desahuciarle si llega el caso.

Muchas personas han oído hablar sobe el desahucio express y se pregunta qué es.

El desahucio express es el resultado de las modificaciones efectuadas en el 2009 a la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es la norma que regula la tramitación de los procedimientos judiciales en temas civiles.

Las novedades que la reforma introdujo tuvieron como finalidad “acelerar” los desahucios. Entre ellas destacamos las siguientes:

  1. La fecha del desahucio puede fijarse desde el mismo momento de la admisión de la demanda y con un plazo no mayor a un mes desde la vista.
  2. El inquilino/arrendatario tiene un plazo de tres meses para solicitar la justicia gratuita tras recibir la notificación de la demanda. Si no lo hace, no podrá ya paralizar el procedimiento alegando no tener abogado por no poder pagarlo.
  3. Dice la ley: “se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado”. Si el arrendatario fuese una sociedad, entonces “podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial”.
  4. Se le puede apercibir al inquilino de que si no comparece el día del juicio (práctica habitual hasta la reforma) se declarará el desahucio sin más trámites.

Todas estas medidas pusieron fin a comportamientos que se habían “enquistado” en la práctica habitual en los juzgados y que retrasaban hasta en más de un año los procedimientos judiciales.

Toda esta información es muy interesante porque permite a arrendadores y arrendatarios tener unas ideas generales sobre sus obligaciones y derechos, pero nada sustituye al asesoramiento individualizado realizado por un abogado experto, como Ypama Abogados.

Sobre comunidades de propietarios/vecinos.

Los problemas de vecindad en las comunidades de propietarios son otro de los temas que más consultas provocan en internet y en los despachos de abogados.
También en http://tuguialegal.com/formcomunidades/puedes encontrar mucha información útil y formularios:

Modelos de contratos:

  • Actas de Juntas y convocatorias
    • Acta de Junta de Propietarios (modelo general)
    • Acta de Junta de Propietarios autorizando la segregación de anejo
    • Convocatoria ordinaria de Junta de Propietarios
    • Convocatoria extraordinaria de Junta de Propietarios
    • Solicitud de convocatoria de Junta realizada por propietarios
  • Certificaciones de acuerdos
    • Certificación literal de acuerdos de la Junta de Propietarios
    • Certificación acreditando que existen cuotas pendientes de pago
    • Certificación acreditando estar al corriente del pago de las cuotas
    • Solicitud de certificación acreditativa del estado de deudas
  • Comunicaciones y notificaciones
    • Notificación a la comunidad de domicilio para notificaciones
    • Notificación de cambio de titularidad del departamento
    • Comunicación a la comunidad de inicio de obras de reforma
    • Comunicación de necesidad de reparaciones urgentes
    • Notificación de acuerdos mediante anuncio en tablón de anuncios
  • Representación para asistir a Juntas
    • Nombramiento de representante para asistir a Juntas
    • Nombramiento de representante de copropietarios en proindiviso
  • Actividades prohibidas
    • Requerimiento del Presidente para el cese de actividades prohibidas
    • Acuerdo de Junta para ejercicio de acción de cesación

Toda esta información es muy interesante, pero no puede tener en cuenta las circunstancias concretas en tu comunidad. Si estamos ante un cierre de terrazas ¿se ha hecho con cortinas de vidrio? ¿hay ya otros cerramientos?; si es un tema de ruidos ¿lo provoca un negocio o un particular? ¿a qué hora se produce?, etc.

Solo la consulta directa y el asesoramiento individualizado puede dar una solución correcta a las dudas y conflictos entre vecinos. En Ypama Abogados te escucharemos atentamente.

Derechos reales

Como hemos dicho, el derecho inmobiliario es mucho más que compraventas, arrendamientos y relaciones entre vecinos.

El derecho inmobiliario es sobre los derechos reales, del que los anteriores son sólo algunos casos concretos de relaciones jurídicas.

Los derechos reales son los derechos que tienen las personas directamente sobre las cosas, a diferencia de los derechos personales, que son los que recaen sobre las personas (como el derecho de crédito).

Son derechos reales, aparte de la propiedad, el usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censo y servidumbres. Pero también todo otro que recaiga sobre una cosa, como las circunstancias cambian, la ley no da un listado definitivo de los derechos reales.

Los elementos que caracterizan los derechos reales son: el recaer sobre un objeto y como consecuencia de ello, el que el derecho real puede reclamarse frente a todas las personas (el derecho personal o de crédito sólo se le puede reclamar a la persona que lo tiene); el derecho real se confirma con su ejercicio, mientras que el personal se extingue con él (cuando cobras el derecho de crédito, este se extingue); el derecho real se extingue cuando el objeto desaparece; son inscribibles en los Registros (Registro de la Propiedad y Registro de Bienes Muebles). Pero la característica esencial de los derechos reales es la configuración en España sobre su adquisición: no nacen sólo por el mero acuerdo entre las personas (contrato), sino que se precisan de ciertas formalidades (como la entrega de la cosa).

Estas características hacen que cualquier asunto que tenga que ver con los derechos reales es mejor que sea supervisado por un abogado.

Por ejemplo, en los casos de comunidad de bienes (o condominio, o copropiedad).

Es decir, cuando una cosa es propiedad de varias personas. Si la cosa es indivisible, por ejemplo, estaremos ante un “proindiviso”, que significa que todos son dueños de todo y puede que haya que fijar unas normas para que todos los propietarios puedan disfrutar de las cosas.

Es la situación típica de vivienda comprada entre varios. También es la situación que se crea cuando se compra una vivienda por un matrimonio que tiene régimen de gananciales.

Para extinguir la copropiedad sólo hay dos formas, que una de las partes compre a la otra (u otras), o que un tercero compre todo. Ni la separación matrimonial, ni el divorcio, extinguen la copropiedad en sí, salvo que al liquidarse el régimen de gananciales así se prevea expresamente por el juez.

Cuando los copropietarios se llevan mal, entonces hay que extinguir el condominio. Puede hacerse voluntariamente, ante notario, o judicialmente por subasta, pero dadas las características de ser un derecho real, lo más conveniente es contar siempre con el asesoramiento de un abogado.

Otro tema relacionado con derechos reales son los expedientes de dominio y actas de notoriedad.

Estos expedientes (ante el juzgado) o actas de notoriedad (ante el Notario) son trámites a realizar cuando el derecho real de propiedad sobre un inmueble no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los casos más habituales se dan en fincas rústicas, en los pueblos. Pero también nos podemos encontrar casos provocados por el hecho que los adquirentes de un inmueble no lo inscribieran para ahorrarse los impuestos.

El expediente de dominio se tramita ante el juez de primera instancia que le corresponda al lugar donde esté ubicado el inmueble. Se presenta un escrito con toda la documentación exigida por la ley. El juzgado dará traslado al Fiscal, le dará publicidad al inicio del expediente y citará en persona a todos aquellos que parezcan puedan tener intereses en el asunto. Todo aquél que acredite interés puede presentar un escrito ante el juzgado con sus alegaciones, presentando y pidiendo la prueba que estime conveniente. El juez practicará la prueba y dictará Auto, que puede recurrirse. Cuando el Auto sea ya firme, por que no pueda recurrirse, se llevará al Registro de la propiedad para que se inscriba.
Así explicado parece fácil, pero los problemas suelen ser para probar el derecho de propiedad y solventar las oposiciones de terceros.

Más temas relacionados con los derechos reales son agrupación y segregación de fincas, y los deslindes y amojonamientos.

La agrupación de fincas consiste en convertir legalmente en una finca lo que en la actualidad son dos. La segregación es la operación contraria.

Son actos que suelen darse respecto a fincas, pero también son temas que surgen frecuentemente en las comunidades de propietarios, cuando un vecino compra dos pisos (o locales) y quiere hacerse uno solo (o viceversa).

En estos temas hay que diferenciar los trámites según con respecto a quién los tramitemos.

Si para segregar necesitamos el permiso de la comunidad de vecinos, entonces habrá que aplicar la normativa sobre comunidades de propietarios, que normalmente parte por requerir un acuerdo en Junta de Propietarios que apruebe la segregación (o agrupación, que suele dar menos problemas). Si no pretendemos modificar las cuotas de propiedad (seguimos teniendo dos cuotas diferentes) no necesitaremos la unanimidad en la junta, bastando la mayoría.

Además del permiso de la comunidad, necesitamos de licencia administrativa y si hacemos obras, entonces necesitaremos también licencia de obras.

Los deslindes y amojonamientos son trámites que se dan, fundamentalmente, en fincas rústicas. La finalidad del deslinde es fijar los “lindes” o linderos de una finca. El amojonamiento es el acto físico de colocar “mojones” o señales permanentes que ayuden a distinguir los linderos.

El deslinde se puede realizar con la firma de cualquier tipo de acuerdo de los propietarios de las fincas colindantes, o mediante un procedimiento judicial. En este último caso, es un proceso que se dice de jurisdicción voluntaria, porque se prevé para cuando todos los colindantes están de acuerdo. Si alguno se opusiera, el deslinde se llevaría a cabo, pero se requeriría al opositor para que ejercite el derecho de deslinde en el proceso judicial correspondiente.

Todos estos temas requieren de un estudio y preparación a realizar por un profesional. En Ypama Abogados tenemos experiencia en todos ellos. Ven, cuéntanos tu situación y te daremos un asesoramiento individualizado.