El papel del notario en la compraventa de una vivienda

Es de conocimiento general que lo más aconsejable al comprar una vivienda es ir al notario a otorgar la escritura de compraventa y llevarla al registro de la propiedad. También es de conocimiento general que los préstamos hipotecarios se hacen en la notaría.

Sin embargo, mucha gente no conoce cuál es la verdadera función del notario.

Tres ideas esenciales para entender las funciones del notario:

La primera idea que hay que tener clara es que el notario no es un abogado.

La segunda idea importante es que el notario ha de ser “neutral” cuando revisa la escritura que se firma.

La tercera idea importante es que el notario da fe de que determinadas personas quieren celebrar un negocio, lo celebran y las condiciones bajo las que dicho negocio se celebra.

Apliquemos estas tres ideas a la práctica, el notario ante una compraventa:

En el otorgamiento de una escritura el notario se “limita” a comprobar la identidad de las partes para asegurarse que quien firma es quien dice ser. El notario también se asegura que ambas partes están de acuerdo en que están celebrando el negocio de la compraventa (no cabe luego alegar que creía que iban a firmar una permuta, por ejemplo). Finalmente, el notario se asegura que las partes entienden las condiciones bajo las que se compra/vende; por eso suelen repasar las condiciones más importantes del contrato de compraventa.

El notario no es un abogado y debe mantener una “neutralidad” en su actuar, por lo que no va a comprobar si en la situación concreta de las partes a lo mejor era más conveniente firmar otro tipo de contrato (a lo mejor, una opción de compra, o una compra a plazos, etc) , ni va a considerar la fiscalidad del negocio (si habría una solucion que pagase menos impuestos), ni va analizar si las cláusulas son “injustas” para una de las partes, etc.

Si el notario hace alguna de las cosas que acabo de enumerar es porque da un muy buen servicio (que le diferenciará de sus competidores y hará que tenga más clientes), pero no está obligado a ello.

Excepción: cláusulas nulas por abusivas.

Recientemente, se les ha añadido a los notarios una nueva función, que es la de colaborar en la protección del consumidor respecto de condiciones generales. Por ello, ahora los notarios si tienen el deber de informar al consumidor respecto de la existencia de una cláusula declarada nula por los tribunales en el contrato y denegar su inclusión en la escritura.

Pero esta idea que parece tan sencilla, no lo es. Lo cierto es que sólo deberían informar y negarse a incluir cláusulas declaradas nulas y que hayan sido inscritas en el Registro de Condiciones Generales como tales. El problema es que sólo una pequeña parte de las condiciones que están siendo declaradas nulas están siendo inscritas en el Registro.

Es por ello, que tampoco podemos confiar 100 % en que el notario nos va a asesorar lo mismo que un abogado frente a condiciones abusivas.

 

Para leer más sobre el papel del notario: https://www.notariofranciscorosales.com/identidad-digital-y-notarios

 

 

Nulidad de cláusulas suelo

Es de público conocimiento que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó en diciembre de 2016 una sentencia declarando que en el caso de una cláusula suelo declarada nula por un juez español, el banco debe recalcular los intereses desde el otorgamiento de la hipoteca. Es decir, las consecuencias de la nulidad de la cláusula se retrotraen a la fecha de firma del préstamo hipotecario.

¿SIGNIFICA ESTO QUE LOS BANCOS VAN A EMPEZAR A LLAMAR A LOS CLIENTES PARA RECALCULAR LOS INTERESES?

No. Más bien se espera todo lo contrario.

La experiencia es que los bancos han preferido ir a juicio a reconocer la nulidad de las cláusulas suelo extrajudicialmente. Ahora que la nulidad les sale aún más cara es de esperar que las entidades financieras aún se resistan más a reconocer la nulidad de sus cláusulas.
En todo caso, lo que se estima va a pasar es que los bancos van a aumentar sus esfuerzos en convencer a sus clientes para firmar acuerdos privados extrajudiciales. Ante esta posibilidad se recomienda:
1.- desconfiar de todo acuerdo que proponga la entidad financiera, leyendo con sumo cuidado todo documento.
2.- solicitar un cuadro de amortización de lo pagado comparándolo con lo que se debió pagar.
3.- comprobar que el acuerdo incluya el pago de intereses de las cantidades indebidamente pagadas.
4.- buscar asesoramiento legal previamente a firmar ningún documento.

¿QUÉ DEBO HACER SI TENGO UNA CLÁUSULA SUELO?

La respuesta dependerá de su situación jurídica:

a) Si nunca interpuso una demanda o incluso tiene la hipoteca pagada. Esta es la solución más clara.

Lo primero ha de ser siempre intentar una solución amistosa. Podemos empezar por solicitar una cita con el director del banco y llevar en mano – para que nos entreguen una copia con el recibí y la fecha – una carta reclamando la nulidad de la cláusula suelo y el recalculo de los intereses.

Si esta reclamación no es atendida afirmativamente, entones pueden dirigir la misma reclamación al Defensor del Cliente – o al Departamento de Atención al Cliente – de la entidad financiera. Al enviar la reclamación hay que hacerlo siempre de forma que uno conserve un recibo de la carta enviada y la fecha de presentación en el departamento correspondiente.

Si tampoco así nos aceptan la reclamación, podemos enviar la misma al Defensor del Cliente del Banco de España.

Agotadas todas las vías amistosas, ya sólo nos queda interponer el correspondiente procedimiento judicial.

En el caso de que la entidad financiera no le proporcione la información económica, siempre puede hacerse una idea con las herramientas que hay en internet. Por ejemplo, utilizar el simulador de la Junta de Andalucía que puede encontrar en http://www.easp.es/clausulasuelo/.
También puede acudir al simular de la OCU parea préstamos posteriores al 2001 (http://www.ocu.org/dinero/hipotecas/calculadora/calcula-clausulas-suelo) o el simulador para préstamos firmados desde enero de 1991 y que ya hayan finalizado sin refinanciaciones (http://www.ocu.org/dinero/hipotecas/calculadora/clausulas-suelo-fin-contrato).

b) Si se encuentra incurso en un procedimiento judicial: hable con su abogado para reclamar la aplicación de la sentencia del TJUE en su procedimiento.

c) Si es de aquellas personas afectadas por una sentencia ya firme: consulte con un abogado las posibilidades de su caso. En todo caso, siempre se puede estudiar la posibilidad de responsabilidad patrimonial del Estado por vulnerar el derecho comunitario.

En todo caso, si le aceptan la reclamación y se recalculan los intereses, ¡¡¡no se olvide de revisar su impuesto de la renta!!!

 

Si tiene cualquier duda, contacte con nosotros y pida una cita.

Claúsulas abusivas en los préstamos hipotecarios

Cada vez son más las personas que se acercan al despacho para que les llevemos sus asuntos respectos a cláusulas abusivas en sus préstamos hipotecarios.

Animados por esta experiencia, vamos a ir publicando las fichas informativas preparadas por los notarios y registradores sobre las claúsulas ya declaradas nulas por abusivas.

En este post vamos a publicar las fichas dedicadas a las cláusulas suelo:

En posteriores entradas iremos subiendo el resto de las fichas.

¿Cuándo acudir a un abogado?

En España no hay una cultura de utilizar los servicios de un abogado para evitar tener un problema. Lo habitual es buscar un abogado cuando ya tenemos el problema.

¿Es ésto un error?.

Claramente no. Cuando se tiene un problema, lo mejor es buscar ayuda profesional adecuada al tipo de problema. Si el problema es legal, usted necesita un abogado.

Pero consultar con un abogado ANTES DE TOMAR UNA DECISIÓN es aún mejor. Una consulta con un abogado que asesore sobre opciones ante una decisión, consecuencias de una opción u otra, y cómo proceder para obtener la mejor protección en derecho SIEMPRE SERÁ MÁS ECONOMICO que contratar los servicios de un abogado para que nos saque de un problema.

Pongo un ejemplo: consultar con un abogado antes de entrar en una negociacion y firma de contrato significa que el abogado te va a asesorar sobre tus derechos, tus opciones, consecuencias legales de cada opción y redacción del mejor contrato posible en la defensa de tus intereses. Honorarios:  en este gabinete jurídico los honorarios son desde 175 euros en adelante, dependiendo de la complejidad y cuantía del asunto. No es mucho, especialmente si tenemos en cuenta que el ir a la negociacion acompañado de un profesional va a hacer que el cliente se sienta seguro y confiado de que las posiblidades de cometer un error son mínimas.   Conclusión: coste reducido, preocupacion mínima.

Sin embargo, acudir al abogado cuando ya tenemos un problema para que nos asista ante un incumplimiento de contrato implica estudio de los antecedentes, reuniones con el cliente, reuniones con la otra parte, juicio, etc… los honorarios son desde 350 euros en adelante. Pero ademas, en este caso el abogado no puede evitar al cliente el estress, la preocupación y el tiempo ya dedicado al problema. Conclusión: coste más alto, graves situaciones de estres y preocupación.

Por eso, como dice el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid: Ante el primer síntoma, acude a tu abogado.

Y si se me permite un consejo más: busca siempre abogados locales o de municipios cercanos.  Si en las relaciones familiares se dice “El roce hace el cariño”, en las relaciones profesionales esta máxima también es aplicable.

¿A quien tratarías mejor: a un miembro de tu vecindad del que tus hijos conocen a sus hijos y le ves asiduamente en los establecimientos de tu pueblo/barrio, o a alquien que no conoces de nada y “ni siquiera es de aquí”?

Otra sentencia del Tribunal Supremo que afecta al PGOU de Marbella

El Tribunal Supremo dictó el 2 de marzo de 2016 una sentencia que contradice claramente lo que se expone por parte del Ayuntamiento de Marbella en el protocolo de actuación – que tiene publicado en su página web http://www.marbella.es/urbanismo/oficina-virtual-pgou/protocolo-de-actuacion/disciplina-urbanistica.html.

Así, dice el Ayuntamiento de Marbella que:

Los actos ya dictados al amparo de un ordenamiento jurídico que producía toda su eficacia siguen siendo perfectamente ejecutivos y validos y el Tribunal Supremo así lo señala en numerosas sentencias, explicándolo en su sentencia de 12 feb. 2008, Rec. 5953/2005, de la Sala Tercera de lo Contencioso-administrativo, Sección 5.ª:

Para empezar, deben distinguirse los supuestos en que lo impugnado y anulado es una licencia de edificación (casos en los que, aunque la sentencia no haya decretado la demolición de lo construido, su ejecución la conlleva) de aquellos otros en que lo impugnado y anulado sean disposiciones generales urbanísticas como Planes, normas o estudios de Detalle (casos en que según el artículo 73 de la Ley Jurisdiccional, su anulación “no afectará por si misma a la eficacia de los (…) actos administrativos firmes que lo hayan aplicado antes de que la anulación alcanzara efectos generales”). Este último precepto es de una importancia capital, porque significa que, en principio, el legislador concede mucha más relevancia a la expulsión de la disposición del ordenamiento jurídico para el futuro que a los efectos que ella ha producido en el pasado.

Por tanto, se puede concluir que la nulidad del PGOU de 2010, no afectan a los actos administrativos firmes dictados en ejecución de éste.

Sin embargo, el Tribunal Supremo califica de “indeseable” este efecto y dice que “Tal precepto, sin embargo, no impone a fortiori y en todo caso la inmunidad de cualesquiera actos firmes, pues la locución por sí mismas puede ser conjugada con la posibilidad de invalidacion sobrevenida de tales actos. Excluirla de plano supondría hacer de mejor condición los actos administrativos firmes que los propios reglamentos derivados de uno superior anulado -al no regir para ellos el concepto de firmeza-, los cuales pueden ser revisados judicialmente por vía de la impugnación indirecta”.

Esto es lo que pasa en con el protocolo de actuación que publica el Ayuntamiento de Marbella: deja en mejor situación a aquellos que tienen licencias firmes según el PGOU de 2010 (a los que el Ayuntamiento dice que no les son de aplicación la nulidad del PGOU de 2010), que a los que tienen planes de desarrollo (Planes Parciales, Estudios de Detalle, etc) aprobados en firme conforme al PGOU de 2010, que habría devenido nulos en aplicación de la sentencia del Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo lo que nos dice en esta sentencia de marzo de 2016 es que incluso las licencias otorgadas en firme confome el PGOU de 2010 quedan afectadas por la nulidad del PGOU y que habrá que analizarse en los diferentes incidentes de ejecución de tal sentencia “analizando todas las circusntancias concurrentes, en qué medida se puede restablecer la realidad anterior a la modificación anulada, adoptando las medidas adecuadas para el logro de tal fin”.

A este respecto, hay que tener en cuenta que cualquier propietario de un inmueble en Marbella puede solicitar la ejecución de la sentencia del Tribunal Supremo y pedir que se analice el caso concreto de la licencia o instrumento de desarrollo que se trate para que sea el Tribunal Superior de Justicia el que decida cómo proceder caso a caso.

Si usted está afectado por una licencia o un instrumento de planeamiento dictado al amparao del PGOU de 2010, no dude en acudir a nosotros para el estudio de su caso.

No todo acuerdo tomado en Junta de Propietarios es válido

Es muy común pensar que la Junta de Propietarios puede tomar cualquier decisión y obligar a los demás propietarios a aceptarla.

Sin embargo, esta creeencia es errónea y las Juntas de Propietarios están sometidas a limitaciones. Por ejemplo, económicamente las Juntas de Propietarios no pueden incluir cualquier concepto en sus presupuestos, ya que la Ley de Propiedad Horizontal sólo obliga incondicionalmente  a los comuneros a contribuir al pago de los “gastos generales” del inmueble. Así, el Tribunal Supremo ya ha declarado que provisiones – ya sean de forma ordinaria o en forma de derrama – para cubrir la morosidad no son gastos generales.

En este sentido es muy interesante leer el artículo publicado en la revista El Derecho, sobre limitaciones a los acuerdos que se pueden tomar en Junta de Propietarios que suponen una limitación del uso de un inmueble: http://www.elderecho.com/tribuna/civil/Acuerdos-prohibicion-locales-hosteleria-comunidades-propietarios_11_1018555001.html

Nulidad de las tasas judiciales

Estamos de enhorabuena!.

El 15 de agosto se ha publicado la Sentencia 140/2016, de 21 Jul. 2016, del Tribunal Constitucional (Ponente: sr. Martínez-Vares García) que declara nulas parcialmente las tasas impuestas a las personas jurídicas.

Así las sentencia declara, entre otras cuestiones, la inconstitucional y nulidad de la aplicación de las tasas judiciales a las personas jurídicas, en los siguientes incisos:

  • ·         Art. 7, apartado 1, de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre:

«En el orden jurisdiccional civil: (…) Apelación: 800 €; Casación y extraordinario por infracción procesal: 1.200 €»

«En el orden jurisdiccional contencioso-administrativo: Abreviado: 200 €; Ordinario: 350 €; Apelación: 800 €; Casación: 1.200 €»;

«En el orden social: Suplicación: 500 €; Casación: 750 €»;

  • ·         Art. 7, apartado 2, de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre.-esto es, la cuota variable-.
 No obstante,  el TC matiza que “no procede ordenar la devolución de las cantidades pagadas por los justiciables en relación con las tasas declaradas nulas, tanto en los procedimientos administrativos y judiciales finalizados por resolución ya firme; como en aquellos procesos aún no finalizados en los que la persona obligada al pago de la tasa la satisfizo sin impugnarla por impedirle el acceso a la jurisdicción o al recurso en su caso (art. 24.1 CE), deviniendo con ello firme la liquidación del tributo”.
Esta noticia es muy importante ya que las tasas servían como gran impedimiento para reclamar judicialmente sanciones de pequeña cuantía e interponer recursos.

Nueva sentencia sobre cláusulas suelo

¡El Juzgado de lo Mercantil n 11 de Madrid ha dictado sentencia que anula las cláusulas suelo de más de cuarenta entidades bancarias!.

La sentencia se puede descargar en este link:  S JMerc 11 MAdrid – 7,04,2016- clausulas suelo.

No se puede discutir que la sentencia es muy importante, pero hay que tener en cuenta que puede no tener todo el efecto que algunos medios de comunicación están diciendo.

En primer lugar, la sentencia aún puede ser recurrida.

En segundo lugar, la sentencia sólo afecta a las entidades bancarias que se listan en el fallo.

En tercer lugar, el fundamento jurídico Duodécimo dice que son nulas las cláusulas de estos bancos que sean “idénticas a las transcritas en la presente resolución y no transparente”. Aclara que por idéntica ha de entenderse que puedan producir los mismos efectos de limitación de variabilidad de los tipos de intereses, no que usen exactamente las mismas palabras”.

Sin embargo, es importante destacar que el Juzgado no ha admitido que las entidades bancarias se excuden en algunas circunstancias para evitar la nulidad de las cláusulas, como el caracter de especial cualificación o experiencia de los clientes.

 

En todo caso, si usted es cliente de uno de las entidades afectadas -y que puede ver en http://economia.elpais.com/economia/2016/04/07/actualidad/1460039021_223346.html -, no dude en reclamar que le recalculen los intereses y le devuelvan lo cobrado de más desde mayo de 2013.

 

 

Estrella de oro a la Excelencia profesional

El Instituto para la Excelencia Profesional ha otorgado a la fundadora de YPama Abogados la estrella de oro a la excelencia profesional, reconocimiento otorgado cada año a las mejores empresas y profesionales en España.

Nuevo reconocimiento a una vida dedicada al derecho.